从1998年我国实行新一轮房改到2021年，房价足足涨了23年。全国平均房价从刚开始的2000元/平米，涨到了1.1万/平米，涨幅达到5.5倍。而一线城市的房价从3000元，涨到6-7万元/平米，涨幅超过了20倍。
这段时期购房成为主流选择，城镇家庭中百分之九十六至少拥有一套房产，其中百分之四十一点五拥有两套及以上，住房拥有率达到历史高位。
2022年起，各地房价进入调整通道，经过四年时间，全国平均水平下跌超过百分之三十。环京区域如涿州和廊坊，房价回落幅度超过百分之六十。2015年到2019年期间买房的群体受影响最大，他们多半动用家庭多方资金，还背负二十到三十年贷款。现在这些家庭前期投入大幅缩水，每月还款压力持续存在，生活支出受到明显挤压。
当前房价收入比处于较高水平，2024年一线城市平均二十六点一倍，二三线城市十点八倍左右。这意味着居民需要多年收入才能负担一套住房。居民收入增长放缓，对未来预期趋于谨慎，实体经济调整让多数家庭收入增幅低于以往。购房决策更加理性，根据实际经济状况和居住需要来决定，不会再像过去那样追高。
房价连续四年下跌，投资吸引力大幅降低。过去买涨不买跌的投资群体，现在选择退出或持币观望。炒房需求减少，直接推动价格回落趋势延续。2026年出现大幅逆转的可能性很小，市场正逐步回归与居民收入挂钩的合理区间。
专业机构在2021年发布的研究显示，到2030年，中国城市租房人口将达到二点六亿，租赁市场规模接近十万亿元。这份预测基于人口流动、居住理念变化和政策引导，得到后续多份报告的持续引用。租赁不再只是临时过渡，而是成为主流居住选项之一。
潜在购房者不愿在高位入市，担心成为接盘方。他们选择先租房居住，等价格调整到位后再行动。二手房挂牌量持续增加，交易周期延长，购房需求相应收缩。租赁需求因此加快上升，形成市场供需新平衡。
九零后和零零后群体对居住方式的看法发生转变。高价购房意味着消耗家庭积累并承担长期债务。他们更愿意先通过租赁解决居住问题，待个人收入稳定且房价回归居住属性后再考虑购买。这一群体租房时间延长，接受长期租赁的比例在上升。
房价仍处相对高位时，各地房租却出现回落。大中城市就业压力和生活成本上升，导致部分务工人员返回家乡发展，租赁供给增加。以上海为例，部分一室一厅房源租金从四千五百元调整到四千元左右。租房成本降低，灵活性强，相比高位购房风险更小。
租赁市场专业化程度提高，长租公寓和机构产品丰富，服务水平提升，覆盖毕业生和新市民群体。租金收入比逐步优化，租赁居住体验接近自有住房。政策支持下，保障性租赁住房建设加速，进一步扩大供给规模。
二手房挂牌量上升和交易难度加大，让房产出售面临更长周期。买家观望情绪浓厚，购房需求整体萎缩。由于购买的人越来越少，二手房源供应增加，未来房子出售会越来越难。许多家庭调整策略，优先选择租赁过渡，等待时机成熟。
到2030年，租赁主导的居住模式将全面形成，房产交易市场相对平静。房子核心功能回归居住本质，而不是投资增值。健全的租赁体系成为社会居住保障的重要部分，覆盖更多新市民和青年群体。
这一转变符合城镇化深化和人口结构变化的趋势。流动人口和年轻一代居住需求推动租赁规模扩大，而商品房市场则向优质地段和改善型产品集中。居住选择更加多元和理性，风险控制意识增强。
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